Translation_Do the Poor Pay More for Housing?

Desmond就是写《扫地出门》的那个大佬，做量化的水平也不错。这篇文章2019年在AJS发表，讨论了一个很有意思的问题。穷人租房会更便宜么？Desmond摇摇头，“Naive，too young, too simple.” 他提出了一个反常识的看法，穷人租房可能会更贵。起码美国是这样的。

Desmond M, Wilmers N. Do the Poor Pay More for Housing? Exploitation, Profit, and Risk in Rental Markets[J]. American Journal of Sociology, 2019, 124(4): 1090-1124.
摘要：本文考察了住宅租赁市场中租户的被剥削与房东的利润率。本文将剥削定义为房租相对于房地产市场价值的过高定价，作者发现，贫困社区的租户被剥削最高，贫困地区的房东也能从住房单元中获得更高的利润。在萧条的住宅区，房产价值和税收负担要低得多，但租金却没有。由于在贫困社区经营的房东面临着更多的风险，他们通过提对高所有租户的租金来保障自己的地位，在定价时考虑社会结构的影响。但由于损失很少，房东通常能将这种预期风险的收费转化为更高的利润。本文提出了一种关系性的分析不平等的方法，论述了房东的市场策略如何导致低收入社区的高租金负担。

略。

一、超越良性不平等

大约45年前，Arthur Stinchcombe（1972）在《科学》杂志上评论了Christopher Jencks及其合著者的著作《不平等》，Stinchcombe说道：“目前存在着两种研究不平等的方法。”
第一种解释基于“个人条件”来解释社会差异，如种族、性别和年龄。那些支持这一观点的人提供了一幅“美国社会的图景是良性的。”在这种说法中，没有维持现状的坚定捍卫者；没有人正向地从他人的贫困中获益。相反，收入不平等是由教育背景或考试成绩的差异来解释的。然而，第二种方法“通常与一种理论有关，即处于顶层的人为了自己的利益，试图让处于底层的人持续不平等。“那些将不平等归因于这一观点的人认为，不平等不是一种意外, 而是一种计划。正如Stinchcombe所说的，“富人的权力越大，剥削率就越高；也就是说，刻意维持的个体间距离就越高"(第603页)

1. 不平等是个体因素，良性的

《不平等（Jencks et al. 1972）》采用了第一种方法，有着严谨性和独创性，许多社会学也采用了这种方法。社会流动的地位获得模型（Blau adn Duncan 1967），在计算机的计算能力的帮助下，通过阐述平均个体差异导致了不平等，而获得突出的理论地位（Tomaskovic-Devey and Avent-Holt 2016）。社会不平等开始被理解为个人属性差异的结果，而与人、集体或组织之间的关系无关。因此，父亲的职业地位被重新解释为儿子的一种属性，他在劳动力市场上的成功与其说与雇主的行为有关，不如说是与他自己的属性有关（Stinchcombe 1978）。“到20世纪中叶，"Shanahan and Tuma(1994年，p745)观察到，“社会科学家几乎完全把目光从群体间（intergroup）的分布转到了个体间（interindividual）的分布。[注释：即便这一研究路径并不否认社会结构的重要性，但是他的确不应再强调一个群体相对于另一个群体的优势地位，是因为个体属性的差异。比如，Blau and Ducan、Jencks等人的研究，在讨论黑人与白人不平等时，并未提及历史学与现代种族主义所造成的白人对黑人的优势地位，而是强调这种种族主义的后果的影响，比如黑人的教育在对其经济收入形式或职业声望上存在更低回报。]

2.不平等是结构因素，良性的

另一项工作为研究不平等问题提供了另一种方法，该方法重申了大规模的社会与经济的位置错乱（如，Dahrendorf 1959；Giddens 1973 )。其中，William Julius Wilson的《真正的弱势群体》(The Truly Disadvantaged, 1987)是指导着美国社会贫困讨论的最具影响力的著作。在Wilson看来，是去工业化和导致了男性失业人数的增加，种族融合合法化刺激了中产阶级黑人家庭从贫民区出走，这两者导致了集中在城市中心的非裔美国人的贫困。Wilson的不平等理论不是基于个人的，而是基于由种族歧视的历史遗产和美国经济的根本转型所造成的社会结构。这一 观点启发了后续对城市贫困再生产的大量实证调查(例如，Small and New- man 2001； Sampson 2012 )。结构不平等理论与个人主义理论在其分析层次上的不同，但它们都认为不平等是良性的。Wright（1994, p36）认为，Wilson理解了“贫困是社会原因的副产品”。“没有人想要这场灾难，”他写道，“也没有人真正从中受益。”

3.不平等是网络关系因素，非良性的

个人主义和结构主义的不平等模型都侧重于研究穷人和贫困地区。然而，社会学思想的悠久传统，促进了另一种方法，一种以经济安全与不安全之间的联系为基础的关系性的不平等理论。正如Tilly在《持久的不平等（Durable Inequality ，1998, p. 33）中所指出的，作为这一观点的试金石，驱动不平等的关键因果机制不在于个人属性或历史安排的结构性遗产，而是“人与人之间的社会关系”。因此，“我们别无选择，只能对不平等进行关系分析。” Tilly（2005，p100,107）进一步论述，“从关系的观点来看，不平等产生于不对称的社会互动，在这种社会互动中，优势积累在一方或另一方…因此，对不平等及其变化的解释，必须集中于识别一组社会互动中的因果机制的组合与序列，如不可避免的剥削、机遇的积累、模仿和适应。”
一个关于不平等的关系方法假设，一个全面的贫困理论必须超越穷人和贫困地方，去考察更广泛的不平等背景，这一背景包括优势群体和弱势群体之间的客观联系（Desmond 2014）。Tomaskovic-Devey（2014，p56）写道：“市场不是看不见的手，而是网络结构，是嵌入在制度空间的参与者之间的关系。”当学者们开始集中注意制度空间一一即公司（firms）上时，他们的论述便是基于不同行动者之间不平等的资源流动（Baron and Bielby 1980; Sakamoto and Kim 2010）。在这种观点下，不平等不是良性的，有人从中获利。因此，从关系的角度来看，剥削是不平等的根本机制。诚如Brady, Biradavolu, andBlankenship (2015, p.1127)最近说的：“剥削不是简单地说(穷人)受到压迫或处于不利地位，而是意味着有一个可识别的行动者获得了不成比例的回报。”

略。

4.现状：租房是普遍的

本文运用关系分析法对房屋租赁市场进行研究。在美国各地，保障性住房的减少改变了穷人的生活。如今，大多数贫困的租房家庭没有住房补贴，他们居住在私人租赁市场，超过一半的人将至少50%的收入用于住房成本，四分之一的人将超过70%的收入用于住房成本（Eggers and Moumen 2010）。不断加码的租房负担直接导致了低收入家庭的经济匮乏、贫困，及住宅不安全感、被驱逐和无家可归(Newman and holupka 2014；Desmond 2016)。然而，社会学家们还没有找到经济适用房危机的基本根源，也没有完全阐明租房市场的内部运作。引人注目的是，大多数关于邻里关系动态或不平等的描述都没有提到房东，他们在低收入家庭的生活中扮演着至关重要的角色，决定他们住在哪里，设定租金，监管他们的住房质量，阻止或发起驱逐行动[注释：Sternlieb (1969), Logan and Molotch (1987), and Rosen (2014).是例外]。

5.本文贡献：租房市场的房东因素

我们探讨了租户的被剥削(相对于房屋的市场价值向租户收取过高的费用)和房东的利润率在不同的社区环境中是如何变化的，特别是调查了居住在低收入社区的租户在多大程度上是“被剥削的消费者"(Caplovitz 1967)。
通过分析了美国政府对全国房东进行的一项有代表性的限制性使用调查的新数据；及最近对威斯康星州密尔沃基市的业主进行的一项调查。
数据显示贫困社区的租户剥削率更高，在这些社区经营的房东也享有更高的利润，因为他们的抵押贷款和税收负担显著降低，但租金却没有显著降低。这些发现表明，房东的市场策略如何导致低收入社区的高租金负担。

略。

（一）劳动剥削与土地剥削 [略]

（二）测量租客被剥削与房东利润

贫民窟从未被视为现代城市的副产品、工业化与城市化的负面后果。相反，贫民窟在历史上一直是那些从土地稀缺、房屋破旧和种族隔离中看到最大回报率机会的人的主要赚钱场所(Mumford 1961, p. 418 )。
如果劳动剥削的报酬被认为低于一个人生产的产品的市场价值(Sakamoto and Kim 2010)，那么我们可以将这一定义扩展到房地产市场，方法是将剥削操作化，即相对于一个人购买的东西的市场价值收取过高的费用，用更多的钱买到更差的东西[注释：租客不仅购买了租住房屋的使用权，也偶买了相应的房东提供的服务，如维修，这些费用也被本文考虑了]。因此，租客的被剥削（y）可以确定为所有出租单位的年租金（r）与房屋价值（v）之比：
y=r/v
租金占房产价值比例较高的社区剥削程度较高。在这里，超额支付并不仅是根据经济租金来定义的，也没有预先设定限制房东之间竞争的进入壁垒(如勾结、垄断)。相反，超额支付是相对于购买住房的成本而言的，因此取决于承租人之间的信用约束。相对于财产所有权的反事实，承租人受到剥削。本文预期，贫困社区和非贫困社区之间的租金差异将相对小于贫困社区和非贫困社区之间的房地产价值差异（Boeing and Waddell 2016; Desmond 2016）因此，低收入社区的租户剥削率更高。
然而，重要的是要认识到，贫困社区对租户剥削加剧的证据，并不一定意味着这些社区的房东能获得更高的利润，租给低收入家庭的房东可能面临高昂的维修费用，这是由于住房老化或过度拥挤，及租客们经常拖欠付款和较高的周转率（O’Flaherty 1996; Desmond 2016 ）。如果贫困社区的租金相对于房价出现上涨，这可能只是反映了做生意的成本，因为贫困社区租金的向上调整，也可能是为了适应较高的房东估计的风险水平。因此，本文使用了一个核算框架来估计每个住房单元的月利润，观察位于贫困社区和非贫困社区的房产之间的差异，为了计算每月每单位的利润，我们从收入（租金）中扣除费用。正如下面进一步讨论的，基于不同类型的费用，本文报告了利润的三种定义：可预测的、日常费用；轻微的维护费用；及非常规的成本。这样做，近似于对面临不同风险水平的房东进行了有意义的财务收益测算，并侧重于评估回报率的不同时间范围。

二、数据与方法

这项研究需要的数据，包括很多详细资料，如房产价值、租金收入、房东费用，及与之对应的出租房的地理位置，这些数据使我们能够观察不同社区间的的剥削和利润率的潜在变化。为了实现本文的分析，本文获得了美国租赁市场金融调查（2012）的一个限定使用版本：这一调查是对房东收入和支出进行了地理编码的、具有全国代表性的调查。本文第一个使用这些被限制使用的数据版本的研究。本文同时为了补充论述，使用了基于密尔沃基市租户调查数据（对租户的原始调查）与密尔沃基市房东调查（对房东的新调查）的密尔沃基市案例研究，这一研究是具有全国代表性的。
全国数据在租户被剥削和房东利润方面建立了可靠的概括性模式，但它们也揭示了房地产市场的巨大异质性。密尔沃基市的案例研究则提供了一个深入的研究，揭示这一疲软的市场的动态过程，并提供了深入了解贫困社区与非贫困社区中，驱动租户被剥削和房东利润的变化的可能机制。
（一）美国租赁市场金融调查（RHFS）
（二）密尔沃基市租户调查（MARS）
（三）密尔沃基市房东调查（MRPOS）
（四）中位数回归

余略。
三、结论
（一）穷人租房更贵么？
（二）贫民区的房东利润更高么？
（三）对贫民区与非贫民区房东利润的建模
四、讨论
五、理论意义与政策建议

后续论文的思考：房屋租赁市场作为不平等的切入点

（一）市场角度的进一步延展

[1] 租赁市场的剥削不仅需要考虑空间因素，也需要考虑时间因素。
即长租与短租是否会导致不同的剥削程度。假设长租相较于短租，会抬高住房不平等；
[2] 租赁市场的剥削不仅需要考虑房东与租客，还有进一步考虑更多的行动者（如中间商）。
即直接房东与中介是否会导致不同的剥削程度。假设中介相较于直接房东会抬高住房不平等；
[3] 长租与中介的交互效应会进一步加强住房不平等；

	短租	长租
直接出租	A	B
中介出租	C	D

（二）市场与政治的悖论：市场化是加剧了不平等，还是减少了不平等？

[4] 房东会不会看人下菜？租客的单位性质、党员等政治资本与被剥削程度的关联，即权力可以对冲剥削。
假设国有企业、事业单位与政府部门，其被剥削程度相对于私有部门更低；
[5] 市场化会增加不平等，即随着市场化程度的深入，所有租客的被剥削程度都上升了。
[6] 虽然假设4政治资本可以对冲被剥削，但随着市场化全体被剥削程度的上升，政治权力对冲经济被剥削的作用将较低。
假设，市场化程度低时，国有单位的被剥削程度，低于市场化程度高时，国有单位的被剥削程度。

	低度市场化	高度市场化
公有制部门	A	B
私有制部门	C	D